Нередко бывает так, что жильё, взятое в ипотеку, перестаёт устраивать своего хозяина. Например, его метраж стал недостаточным или, наоборот, излишним. А может, изменились условия работы, и нужно сменить адрес проживания. Сегодня дадим советы потенциальным продавцам и покупателям ипотечного жилья: как грамотно оформлять сделки с недвижимостью, которая находиться в залоге у банка по ипотеке. Важные особенности сделок с ипотечным жильём Во-первых, ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Этим гарантирована защита жилья в том случае, если заёмщик перестанет платить: кредитор сможет через суд отобрать жильё и продать его, чтобы вернуть свои деньги. Именно поэтому свободно распоряжаться ипотечной квартирой её владелец не может: без разрешения банка, у которого недвижимость в залоге, Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю. Как правило, банки одобряют продажу в двух случаях: либо по итогу сделки долг по кредиту полностью закрывается, либо его берёт на себя покупатель. Во-вторых, расчёты по сделке проводятся именно через ипотечный банк продавца. Так кредитор сможет быть уверен, что долг окажется погашен либо переоформлен на нового заёмщика. Оплата по договору возможна через эскроу-счёт, аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счёт. Процедура продажи: три возможных варианта с согласия банка В каждом из трёх способов порядок действий будет зависеть от решения покупателя жилья: будет ли он платить за квартиру своими средствами, переоформит ли на себя долг продавца или возьмет новый ипотечный кредит. Способ №1: продажа с досрочным погашением ипотеки в ходе сделки Цена продаваемой недвижимости должна быть, как минимум, не меньше размера задолженности продавца по ипотеке. Иначе банк просто не одобрит сделку. 1. Покупатель и продавец, при посредничестве банка, оформляют договор купли-продажи жилья. В нём указываются продажная цена квартиры и порядок проведения расчётов, при которых и банк, и продавец получат свои деньги. В договоре могут быть указаны дополнительные требования: например, предъявление продавцом справок о том, что в квартире никто не зарегистрирован, и на этой недвижимости не висят долги по оплате ЖКУ. 2. Затем покупатель вносит деньги на счёт эскроу, номинальный счёт или аккредитив либо кладет их в банковскую ячейку. Нередко используется два аккредитива или две ячейки, чтобы сразу разделить деньги, которые получат банк и продавец. 3. Продавец и покупатель (либо банк по доверенности от них обоих) отправляют договор купли-продажи в Росреестр, чтобы там зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу. После регистрации продавец приносит в банк выписку из Росреестра (или банк сам получает её из этого учреждения). Если же, согласно договору, продавец должен предоставить еще какие-то документы, то он выполняет и это условие, после чего, наконец, банк получит сумму на погашение ипотеки, а продавец – оставшуюся сумму. 4. И, наконец, финал: банк закрывает кредит и освобождает квартиру от залога, а покупатель становится полноправным владельцем этого жилья. Способ №2: продажа квартиры с переоформлением ипотечного долга на покупателя Если у покупателя не хватает собственных сбережений, и он тоже собирается взять ипотечный кредит, то банк продавца может предложить ему просто переоформить кредитный договор и залог: с продавца – на себя. По умолчанию график кредитных платежей останется тем же. Впрочем, покупатель может попросить банк реструктурировать этот кредит, то есть изменить сроки погашения и размер регулярных взносов. Важно отметить: идя на такой вариант, покупатель должен тщательно взвесить все свои риски и выяснить всю необходимую информацию о недвижимости. Ведь к нему может перейти не только кредитный долг, но и обязанность выплатить штрафы и пени, если прежний заемщик задерживал ипотечные платежи. Поэтому покупатель перед сделкой должен выяснить у банка, нет ли просрочек по ипотеке. А ещё лучше — попросить самого продавца заказать и предоставить свежую кредитную историю, в которой отражаются все его задолженности. 1. Банк-посредник тоже сначала изучит финансовое положение покупателя: оценит, может ли тот стать новым заёмщиком по ипотеке. А вот само жильё банку в этом случае проверять не придется, равно как и покупателю нет необходимости заказывать новую оценку стоимости квартиры. 2. После этого продавец и покупатель с помощью банка заключают договор купли-продажи, где прописывают порядок расчётов по сделке. В частности, какую часть стоимости жилья составляет кредитный долг продавца, который перейдет к покупателю, и какой остаток продавец получит на руки (и каким именно способом), если если долг окажется меньше цены квартиры. 3. Затем банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. После чего банк отправляет в Росреестр документы для перерегистрации права собственности на покупателя и переведения на него залога. В финале сделки продавец получает оговоренную сумму, а покупатель начинает нести все обязанности заёмщика по кредитному договору. Причём квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока покупатель полностью не погасит долг. Способ №3: заключение покупателем нового ипотечного договора Если условия кредита, которые были у продавца, не устраивают покупателя, например, он хочет платить больше или меньше в месяц по ипотеке, то ему предложат заключить новый договор. К тому же сами банки «не любят» переоформлять долг с одного заёмщика на другого, им проще выдать новый кредит новому покупателю. 1. Итак, что происходит, если покупатель решил брать ипотеку? Перед выходом на сделку он должен получить от банка документально оформленное одобрение выдачи кредита на нужную сумму. Кроме того, у него должны быть собственные деньги на первоначальный взнос (обычно — не менее 20% от стоимости жилья, но лучше уточнить эту цифру заранее, ведь у разных банков свои правила). Кроме того, покупателю придется заказать новую оценку стоимости жилья. 2. Проще и безопаснее всего совершать такие сделки, если покупатель занимает деньги в том же банке, который выдавал ипотеку продавцу: минимален риск того, что кредитор забракует недвижимость, да и трудностей при переоформлении залога с одного клиента на другого не должно возникнуть. К тому же расчеты внутри банка проходят быстрее, чем между разными финансовыми организациями. Если банк против продажи ипотечной квартиры – риски возрастают в несколько раз Подобные случаи нередки: многие банки вообще не оформляют ипотеку на квартиры, которые находятся в залоге у других организаций, либо отказываются оформлять её после оценки и проверки недвижимости. Да и банк продавца может по разным причинам (в том числе субъективного характера) отказать в одобрении подобной сделки. Решение этой проблемы — только одно: сначала освободить недвижимость от залога, а уж потом и совершать сделку. Если продавец квартиры не в силах самостоятельно погасить долг перед своим ипотечным банком, он может попросить покупателя внести аванс (задаток) в размере такого долга. Но сразу предупреждаем: для покупателя эта схема чревата большими рисками. Если что-то сорвется и пойдет не так, то восстановить справедливость придется в суде, но на это потребуется немало времени, сил и дополнительных расходов. Подобную опасную схему можно использовать, только если остаток долга по ипотечному кредиту продавца не так велик (хотя бы сравним со стандартной суммой аванса при покупке жилья) или если покупатель жилья имеет дело с родственниками либо хорошими знакомыми и при этом абсолютно уверен в их порядочности. Советы для самых осторожных покупателей от риелтора Евгения Шуварина Риелтор Евгений Шуварин советует перед сделкой обязательно поискать информацию о продавце в реестре банкротств и на портале судебных приставов. А ещё не лишним будет попросить продавца взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, чтобы потом не возникли вопросы к его дееспособности. Выписки из кредитной истории покажут задолженности, которые также важны при продаже недвижимости. – Если вы боитесь, что сами не справитесь, то всегда можно нанять опытного юриста, риэлтора или нотариуса, – говорит наш эксперт Евгений Шуварин. – Они составят надёжный договор, заранее изучат информацию о продаваемой недвижимости, финансовом положении и всех долгах продавца. А ещё можно воспользоваться юридическим сервисом банка, через который проходят расчеты по сделке: кредитные организации нередко предоставляют такую услугу. Конечно, и в этих случаях возможны проблемы, чреватые судебными разборками. Допустим, если прежний владелец квартиры стал банкротом, то его кредиторы вправе оспорить заключённые им сделки за весь предыдущий год. Однако, если покупатель жилья представит доказательства своей добросовестности и бдительности в ходе приобретения квартиры, то судьи оставят этот договор в силе. Есть и ещё более надежный вариант: купите полис титульного страхования. И тогда, даже если сделку аннулируют по суду, страховая компания компенсирует вам цену квартиры. Лучше всего оформить такой полис в течение трёх лет после покупки квартиры (и чем раньше, тем лучше!), когда наиболее высока вероятность появления различных претензий со стороны других претендентов на обретённую вами недвижимость. Совет потенциальному продавцу: можно ли продать взятую в ипотеку квартиру, если это жильё ещё строится? До тех пор, пока дом не сдан, и вы не оформили квартиру в собственность, продать её не удастся. Но если застройщик не будет против и подтвердит это официально, то можно переуступить свои права на будущее жилье, которые прописаны в договоре долевого участия (ДДУ). В этом случае вместо права собственности на недвижимость Росреестр должен будет перерегистрировать права по ДДУ. Во всём же остальном сделка будет проходить так, как и в ситуации с уже сданным жильём.