Рынок недвижимости претерпел существенные изменения в этом году после завершения программы льготной ипотеки и рекордного роста ключевой ставки. В результате процентная ставка по ипотеке взлетела до 30% годовых, что сделало покупку квартир в новостройках почти нереальной. На эти изменения отреагировали и рынок вторичной недвижимости, и аренда. Ждать ли снижения цен на новостройки, и что случится с ценами на вторичку и съёмное жильё в 2025 году, TV Губернии рассказали воронежские риелторы Евгений Шуварин и Татьяна Трифонова. Ключевые события 2024 года Льготную ипотеку на новостройки под 8% годовых запустили весной 2020 года в качестве антикризисной меры в пандемию. Программа перестала действовать с 1 июля 2024 года, к этому моменту рынок недвижимости уже был перегрет. Это и стремительный рост ключевой ставки Центробанка до 21% привели к существенному увеличению первоначального взноса и ипотечной ставки. По оценкам экспертов, если сейчас взять квартиру в ипотеку под 30%, то за 25 лет переплата будет семикратной. Но это не все изменения, которые произошли на рынке недвижимости в этом году. – Из льготных ипотечных программ ещё работает семейная ипотека с некоторыми изменениями по условия её получения и ипотека для IT специалистов, которая тоже претерпела некоторые изменения и завершает своё действие в конце декабря текущего года, – рассказала Татьяна Трифонова. –В этому году изменился расчет по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), теперь оплата работы подрядной строительной организации производится только через эскроу-счёт после завершения строительства дома. Как изменились цены и спрос По данным Управления Росреестра по Воронежской области, в этом году спрос на ипотеки у горожан сильно менялся. Наименьшие показатели были в феврале и октябре – 349 и 335 ипотек, наибольший показатель – в июне, перед отменой льготной программы. В этот месяце воронежцы взяли рекордные 1480 ипотек. После, как можно видеть, график пошёл на спад.   По оценке Воронежстатата, цены на новостройки в третьем квартале установились на уровне 110 тысяч за квадратный метр, на вторичном – более 88 тысяч за «квадрат». При этом предложение готовых квартир в регионе по сравнению с прошлым годом осталось неизменным, утверждают аналитики «Авито». Они отмечают рост спроса на небольшие студии и однокомнатные квартиры. Среднюю стоимость квартиры на вторичном рынке специалисты сервиса оценили в 5,4 млн рублей. – Просматривается тенденция к тому, что уже спрос на новостройки просел и довольно-таки прилично. До 60% квартир, что были запланированы к продажам, не распроданы. Понятно, что стагнация будет развиваться, – подчеркнул риелтор Евгений Шуварин. На фоне высоких ипотечных ставок увеличился спрос на арендуемую недвижимость и рост стоимости аренды, считает Татьяна Трифонова. Застройщики предлагают альтернативные схемы покупки новостроек с рассрочкой до конца строительства, скидки для участников СВО до 18% от стоимости. Один из банков, например, запустил программу сниженного платежа с отсрочкой выплаты процентов. Свои гибридные схемы ипотеки существуют и у других банков, занимающих сильные позиции по ипотечным продуктам. Вторичку, по словам риелтора, в большинстве случаев покупают за наличные, полученные от продажи другой квартиры. Что будет с ценами на квартиры в 2025 году Риелтор Евгений Шуварин предполагает, что никто в следующем году не будет понижать ключевую ставку. А пока ставка не опуститься хотя бы до 12-15%, то для бизнеса – в целом и рынка недвижимости – в частности не имеет значения, 20 она процентов или 25? Люди всё равно массово покупать квартиры и другую недвижимость не будут. В Воронеже, по мнению собеседника, застройщики неповоротливые в плане желания заинтересовать покупателя. В Краснодаре, например, строители идут на рассрочки до конца строительства, на 3 года, на 4 года и с дальнейшим получением ипотеки. Правда здесь речь идёт про апартаменты. – Понизится ключевая ставка – деньги хлынут на рынок, но это спровоцирует гиперинфляцию. Если оставить на том уровне, который сейчас – это 21% – или увеличивать еще, то бизнес просто встанет. Правительство в основном принимает запретительные меры Да, они охладили рынок, но дальше что? С такой запредельной ставкой строители не могут ничего строить: любая стройка – это прежде всего кредиты у банка. Но кто будет брать под 30%?! Поэтому любые прогнозы сейчас строить очень трудно. Единственное, что можно сказать с уверенностью, что ничего хорошего в ближайшие год-два ожидать не стоит. Нужно запастись терпением и строителям, и покупателям. Других вариантов все равно нет. Крупные застройщики, у которых есть подушка безопасности, останутся на плаву, остальные, скорее всего, продадут активы, заберут деньги и уйдут в другой бизнес. Думаю, монополизация рынка недвижимости после всех катаклизмов только увеличится, – рассказал Евгений Шуварин. Вторичный рынок сейчас встал на паузу. Так как все процессы завязаны на том, что происходит на рынке новостроек. Зачастую люди, продавая «вторичку», хотят переехать в новостройку. Это и создает движение на рынке. Но сейчас цена на новые квартиры не падает. Строители держат цены и владельцам вторички тоже нет смысла их понижать. Что касается рынка аренды, то он регулируется рыночной экономикой, влияние государства здесь минимальное. Цены на квартиры с июня-июля выросли примерно на 30%. Если раньше однокомнатную квартиру можно было снять на месяц за 10-11 тысяч, то сейчас дешевле 18-20 нормальный вариант уже не найти. – К осени в Воронеж традиционно приезжают студенты, которым нужны квартиры в аренду. Плюс закончилась льготная ипотека, что опять-таки сократило количество свободных квартир на рынке. А из-за напряжённой ситуации в соседних регионах к нам приехали еще люди. Все эти факторы наложились друг на друга – и цены взлетели, – объясняет риелтор. По мнению Татьяны Трифоновой, в следующем году рынок будет медленно набирать обороты и подстраиваться под сложившиеся экономические обстоятельства. При этом темпы строительства в Воронеже не снижаются, открываются новые позиции жилых комплексов и вводятся в эксплуатацию строящиеся. Активно работает программа расселения аварийного жилья, продолжается поддержка молодых и многодетных семей.